Loi Duflot : Comment calculer le plafond de loyer

La loi Duflot, ce dispositif gouvernemental en faveur de l’investissement immobilier locatif, a mis en place des plafonds de loyers au m² applicables cette année 2014. En effet, parmi les objectifs de cette loi, on a celle qui vise à encadrer les loyers avec des plafonds de loyers plus bas que ceux appliqués par le précédent dispositif. Ce plafond dépendra notamment de la surface du logement, mais aussi de sa localité.

Ainsi, le plafond de loyer en loi Duflot (par m² et révisable chaque année) est plafonné à 16,72 euros/m² en Zone A bis, à 12,42 euros/m² en Zone A, à 10 euros en Zone B1 et à 8,69 euros en Zone B2. Mais comment calcule-t-on le plafond de loyer en loi Duflot ? A quoi correspond la surface à prendre en compte ? Voici quelques éléments de réponse.

La surface pondérée

Le plafonnement des loyers en loi Duflot prend en compte ce qu’on appelle surface pondérée. Celle-ci correspond notamment à la surface habitable, ajoutée de la moitié de la surface des annexes (jardin, balcon, terrasse, caves, sous-sols, greniers aménageables, balcons, vérandas…). Ainsi, si par exemple vous avez une terrasse de 10 m², cette surface sera divisée en 2, et seuls les 5 m² pourront être pris en compte. A savoir que la surface totale des annexes, obtenue de par cette division, ne pourra excéder 8 m². La surface obtenue sera alors ajoutée à la surface habitable, ce qui donnera la surface pondérée.
Pour être plus clair, voici quelques exemples :
1/ Pour un appartement disposant d’un balcon de 10 m² dont la surface habitable est de 50 m², la surface pondérée sera donc de 50 + (10/2) = 55 m². Le loyer sera donc calculé sur 55 m².
2/ Pour un appartement disposant d’un jardin de 30 m² dont la surface habitable est de 60 m², la surface pondérée sera donc de 60 + 8 = 68 m², parce que la surface des annexes ne peut excéder 8 m², or 30/2 = 15. Le loyer sera donc calculé sur 68 m².

Calcul du loyer maximum

Comme dit plus haut, le plafonnement des loyers dépendra aussi de la localité du logement (Zone A bis, Zone A, Zone B1 et Zone B2). Pour un investissement dans un appartement neuf sur Toulouse, Bordeaux ou Marseille, vous n’aurez pas du tout les mêmes plafonds.

Aussi, sachez que les plafonds au mètre carré mentionné ci-dessus, ainsi que la surface pondérée, servent d’éléments de calcul pour déterminer le loyer maximum. Il faudra aussi calculer un coefficient multiplicateur (0,7 + 19/surface pondérée), et le résultat obtenu sera arrondi à la deuxième décimale la plus proche, tout en ne pouvant pas excéder 1,2. Pour mieux comprendre, voici un exemple :
Pour un appartement T3 de 60 m² situé en Zone A Bis, sans annexes, la surface pondérée reste ainsi de 60 m². Le plafond en euros fixé par m² pour la Zone A Bis est de 16,52 euros. Le coefficient multiplicateur sera ainsi de 0,7 + 19/60 = 1,016, que l’on arrondi à 1,02. Le plafond de loyer par m² pour cet appartement sera ainsi en réalité à 16,85 euros (et non 16,52), et le loyer maximum que l’on peut appliquer est de 16,85 x 60 = 1011 euros par mois.

Et pour compléter votre lecture, voici un article qui résume ce qu’il faut savoir sur la loi duflot.

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